Non, vous ne pouvez pas, en location “classique”, ajouter la consommation d’électricité privative du logement dans les charges récupérables : au titre des charges, c’est 0 euro récupérable pour cette partie. En clair, la solution la plus sûre reste presque toujours la même : le locataire souscrit un contrat d’électricité à son nom, auprès du fournisseur de son choix. Les exceptions existent (forfait, prix global, courte durée), mais elles se jouent sur la méthode et sur la rédaction, pas sur une “refacturation” improvisée.
La règle de base : l’électricité privative n’est pas une charge récupérable
Le cadre est simple sur le papier : la liste des charges récupérables est limitative (décret n°87-713 du 26 août 1987). Or l’électricité privative, celle consommée à l’intérieur du logement par votre locataire (chauffage électrique, électroménager, éclairage, etc.), n’en fait pas partie. Résultat : vous ne pouvez pas la récupérer via une ligne de charges, même si “tout le monde fait comme ça” dans votre immeuble.
Le piège, c’est de croire qu’en changeant le mot (charges, participation, refacturation, remboursement), on change la règle. Dans les faits, ce qui compte, c’est le mécanisme : si vous payez une facture d’énergie puis vous la “revendez” au locataire, vous vous rapprochez d’une rétrocession d’énergie, encadrée et en principe interdite (décret du 23 décembre 1994), sauf cas très particuliers.
Ce qui bloque souvent : le locataire doit pouvoir choisir son fournisseur
Depuis l’ouverture du marché de l’énergie à la concurrence en 2007, le locataire est un consommateur final qui a le droit de choisir son fournisseur (Code de l’énergie, article L331-1, avec référence à L133-1). Autrement dit, toute organisation qui le prive de ce choix, ou qui rend le changement impossible, devient vite contestable.
À retenir côté pratique : changer de fournisseur se fait avec zéro frais de résiliation. Beaucoup de tensions viennent d’une crainte infondée (“si je change, je vais payer une pénalité”). Vous avez intérêt à le rappeler, car cela fluidifie l’entrée dans les lieux et évite les arrangements bancals.
Sur le terrain, on confond aussi les rôles : Enedis gère le réseau, pendant que les fournisseurs (EDF, Engie, Eni, TotalEnergies, Sowee, bellenergie) commercialisent des contrats. Le locataire peut choisir son fournisseur, sans choisir Enedis, et sans que vous ayez à “garder la main” sur le contrat.
Revente, charges, forfait, provision : les mots se ressemblent, les effets juridiques non
Le sujet paraît simple, mais une partie des litiges vient du vocabulaire. Une clause peut être annulée non pas parce que vous avez mal “nommé” la ligne, mais parce que vous avez mis en place une revente déguisée ou parce que vous avez mélangé des catégories qui ne se mélangent pas.
- Charges récupérables : uniquement celles autorisées par le décret de 1987. L’électricité privative n’en fait pas partie, mais l’électricité des parties communes peut en faire partie si elle est justifiée.
- Forfait : somme fixe (souvent mensuelle) annoncée à l’avance. En logique forfaitaire, il n’y a pas de régularisation “au fil de l’eau” pendant le bail.
- Provision sur charges : avances mensuelles avec régularisation annuelle sur justificatifs. Mais attention : même avec une provision, vous ne “faites pas passer” l’électricité privative.
Autrement dit, avant d’écrire une clause, posez-vous la question la plus utile : “est-ce que mon montage respecte le droit du locataire à choisir son fournisseur, et est-ce que je reste dans la liste des charges récupérables quand je parle de charges ?”.
Ce que vous pouvez récupérer : l’électricité des parties communes, pas celle du logement
Si vous louez un lot en copropriété, il y a une zone souvent mal comprise : l’électricité des parties communes (éclairage du hall, par exemple) peut être une charge récupérable, à condition de pouvoir la justifier (factures, décompte). Dans ce cas, le syndic intervient : il répartit, produit les décomptes, et vous permet d’étayer une régularisation.
En clair, vous pouvez récupérer certaines consommations “collectives”, mais vous ne pouvez pas transformer la consommation du logement en charge, même si vous avez une facture unique ou un compteur collectif. Si la mesure individuelle est impossible, le sujet se traite autrement (forfait, répartition, ou individualisation), pas par une “ligne électricité” en charges récupérables.
La méthode la plus robuste : le locataire souscrit un contrat d’électricité à son nom
Pour beaucoup de propriétaires, c’est le bon réflexe, parce que c’est celui qui colle le mieux au cadre légal (loi du 6 juillet 1989 pour le bail d’habitation, et droit au choix du fournisseur via le Code de l’énergie). Concrètement, vous donnez au locataire les informations utiles (PDL, index, type de compteur) et il ouvre le contrat à son nom.
Je recommande une pratique simple : demander une attestation d’ouverture sous 15 jours après l’entrée dans les lieux. Ce n’est pas une “contrainte pour contraindre”, c’est un filet de sécurité contre les situations où le logement reste sans contrat clair, puis où l’on se dispute sur “qui doit quoi” sur la période.
| Situation de mise en service | Délai annoncé | Coût |
|---|---|---|
| Compteur traditionnel standard | 5 jours ouvrés | 30,37 € |
| Compteur traditionnel express | 24 h à 48 h | 71,40 € |
| Compteur traditionnel urgent | jour-même | 141,92 € |
| Compteur Linky (à distance) | sous 24 h | 1,66 € |
Le vrai impact, c’est la prévention des coupures et des doubles facturations. Et, côté relation locative, vous évitez aussi la suspicion de “marge” sur l’énergie, soupçon qui détruit rapidement la confiance.
En location à l’année, dès que l’électricité devient un sujet de discussion, c’est souvent le signe qu’il manque une chose : un contrat au nom du locataire et un relevé d’index clair à l’entrée.
“Charges comprises” avec électricité incluse : simple, mais à manier avec prudence
Vous pouvez choisir un prix global qui inclut une estimation d’électricité, au lieu de “refacturer” une consommation. L’avantage est évident : c’est lisible, prévisible, souvent adapté aux durées courtes, et cela évite de vous transformer en mini-fournisseur d’énergie.
Mais attention : si vous partez sur une logique “tout inclus”, la régularisation en cours de bail n’est pas la logique naturelle. Et surtout, vous devez rester vigilant sur le niveau du prix : un forfait manifestement excessif est un terrain de contestation. Le cadre de présentation sur la quittance doit aussi être cohérent, notamment avec la distinction loyer/charges (article 21 de la loi du 6 juillet 1989), selon la structuration retenue.
Forfait de charges en meublé : une option fréquente, à condition d’assumer le forfait
En location meublée et dans les formats courts, le forfait de charges est souvent la voie la plus praticable. Le principe : un montant fixe, annoncé à l’avance, qui couvre ce qui est prévu. L’idée n’est pas de recalculer chaque mois, mais de choisir un montant cohérent, puis de le stabiliser sur la durée du bail.
Un exemple typique de rédaction repose sur un montant mensuel (par exemple 45 € dans un cas de studio meublé incluant eau et chauffage) que vous ajustez selon votre logement. Ce qui peut vraiment vous coûter cher, c’est de vendre ça comme un forfait, tout en faisant ensuite une régularisation “parce que la facture a grimpé” : vous changez la logique, et vous ouvrez la porte à la contestation.
Provision sur charges avec régularisation annuelle : utile, mais ne mélangez pas avec l’électricité privative
La provision sur charges fonctionne avec des avances mensuelles, puis une régularisation annuelle sur justificatifs (factures, décomptes du syndic). C’est très utile quand vous avez de vraies charges récupérables (dont certaines consommations des parties communes).
Le point à surveiller : ne pas y glisser l’électricité privative. Si vous le faites, vous vous exposez à devoir corriger, rembourser, et gérer un conflit inutile. Côté droits du locataire, il peut consulter les pièces justificatives dans un délai de six mois. Donc conservez les documents et présentez un décompte ventilé, propre, compréhensible.
Facturation “au réel” avec compteur individuel ou sous-compteur : possible, mais la frontière est sensible
Sur le papier, mesurer la consommation avec un compteur individuel ou un compteur divisionnaire semble la solution la plus “juste”. Dans les faits, vous devez rester très carré : relevés réguliers, transparence, et cohérence avec le droit du locataire de choisir son fournisseur.
Mais attention : si votre schéma revient à “j’achète l’électricité en mon nom et je la revends”, vous retombez sur l’encadrement du décret du 23 décembre 1994, avec l’exigence d’une autorisation administrative expresse du concessionnaire dans le schéma classique. Et si c’est autorisé, c’est au prix coûtant, sans marge, avec une séparation claire entre la consommation et les éléments fixes (abonnement, réseau) selon les situations.
Cas particuliers : courte durée, bail mobilité, chambre chez l’habitant, colocation, compteur collectif
Ce sont les situations où l’on voit le plus de bricolages. Pourtant, il existe des logiques simples, à condition d’assumer le cadre de chaque location.
- Location saisonnière et très courte durée : sur des durées de moins d’un mois, l’inclusion dans un prix global est fréquente. Si vous optez pour du “au réel”, faites des relevés d’entrée et de sortie, et annoncez une facturation au prix coûtant.
- Bail mobilité (1 à 10 mois) : le prix global ou un forfait de charges bien rédigé est en général plus stable qu’une refacturation au fil de l’eau. Si vous mesurez, conservez une traçabilité solide.
- Chambre chez l’habitant : faute de compteur individuel, une participation forfaitaire aux charges est souvent la seule option réaliste. Là encore, mieux vaut une clause claire dans le prix qu’une “revente” au mois.
En colocation, deux sujets reviennent. D’abord, l’organisation : un contrat peut être au nom d’un colocataire, avec une répartition interne. Ensuite, la preuve : si vous utilisez des compteurs divisionnaires pour individualiser, prévoyez une clause de répartition et un consentement écrit pour éviter que la méthode soit contestée à la première hausse de facture.
Enfin, dans les immeubles anciens avec compteur collectif ou absence de compteur individuel, on bascule souvent sur une répartition par tantièmes, gérée via le syndic, tant que la mesure individuelle n’existe pas. Et si vous envisagez l’individualisation, la piste technique passe par la pose de compteurs individuels, dont Linky selon faisabilité.
Ce qui arrive si votre clause de refacturation est jugée illicite
Le risque est bien réel : une clause peut être annulée. Un arrêt de la Cour de cassation du 2 octobre 2013 (pourvoi n°12-18168) illustre l’idée : une refacturation déguisée peut être jugée nulle. La nuance change tout pour votre stratégie : même si la clause tombe, le locataire peut rester tenu de rembourser la consommation réelle sur le fondement de l’enrichissement sans cause.
Ce que vous devez comprendre côté bailleur : l’enjeu n’est pas de “tout perdre” ou de “tout gagner”, mais de savoir défendre un calcul propre. Et c’est là que les relevés d’index, la séparation des composantes (consommation vs frais fixes selon les cas) et les pièces justificatives font la différence.
En cas de blocage, il existe aussi une voie de résolution via le Médiateur national de l’énergie, avec une recommandation (n°2013-0861) souvent utilisée comme repère de bonnes pratiques.
Rédaction du bail et des quittances : les formulations qui sécurisent, et celles à bannir
Le cadre légal n’interdit pas d’être pragmatique, mais il impose d’être cohérent. Si vous choisissez un forfait ou un prix global, écrivez-le clairement : ce qui est inclus, s’il existe des limites éventuelles, et l’absence de régularisation si vous êtes en logique forfaitaire. Et sur la quittance, respectez la présentation loyer/charges selon votre montage (article 21 de la loi du 6 juillet 1989).
À l’inverse, certaines formulations vous exposent presque mécaniquement : faire passer l’électricité privative comme une charge récupérable, imposer un fournisseur, ou rédiger une clause qui empêche le locataire de changer de contrat. Ce sont des “petites lignes” qui finissent en gros conflit.
Le passage de relais sans accroc : la check-list qui évite les disputes
Avant de signer ou au moment de l’entrée, votre objectif est simple : éviter la zone grise. Donnez au locataire les informations utiles (PDL, adresse exacte, type de compteur Linky ou traditionnel, index actuel) et anticipez l’ouverture du contrat. Une pratique efficace consiste à recommander l’ouverture 15 jours avant l’emménagement pour limiter le risque de coupure, puis à demander une attestation sous 15 jours après l’entrée.
L’autre réflexe, c’est la preuve : relevez l’index à l’entrée et à la sortie. Si possible, avec des photos horodatées. Avec Linky, l’accès à des données de consommation peut aider à objectiver une période, mais le socle reste le même : un index daté, conservé, partageable.
Si vous devez arbitrer vite : bail d’habitation à l’année, choisissez le contrat au nom du locataire. Si vous voulez “tout inclure” pour une durée courte, assumez un prix global ou un forfait clair. Si vous visez du réel, ne le faites qu’avec une mesure fiable (compteur individuel ou divisionnaire), une transparence totale et, si votre schéma s’apparente à une revente, en tenant compte de l’encadrement et des autorisations prévues.
