Depuis l’été 2023, expulser un occupant ne se pilote plus avec les mêmes réflexes : les délais ont été resserrés pour les impayés, et l’évacuation administrative en cas de squat a été élargie à davantage de logements. En clair, votre première décision (squat ou impayés) conditionne tout le calendrier, le bon interlocuteur et le risque d’erreur de procédure.
Ce qui a changé, et surtout à quelles dates vous devez être vigilant
Le cadre a été remanié par une loi publiée le 27 juillet 2023 et entrée en vigueur le 29 juillet 2023, avec un objectif assumé : mieux sanctionner l’occupation illicite et accélérer, sécuriser certaines étapes de la procédure d’expulsion. Sur le papier, c’est une réforme « anti-squat » et « anti-délais ». Dans les faits, elle touche aussi la gestion des impayés et l’exécution (force publique, indemnisation en cas de blocage).
Mais attention : tout n’est pas applicable de la même façon selon la date du bail et selon la période. Il y a des bascules nettes à intégrer dans votre gestion locative :
- Depuis le 29 juillet 2023 : des règles pénales renforcées pour l’occupation frauduleuse et des délais raccourcis pour certaines étapes en cas d’impayés sur des baux concernés.
- À partir du 1er octobre 2026 : des évolutions sur les contrats-types et des mentions, avec une conséquence pratique majeure sur les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date.
- À partir du 1er janvier 2027 : un rôle renforcé de la CCAPEX pour certaines dispositions, et des seuils d’impayés harmonisés (450 euros ou 3 mois) pour les impayés signalés à partir de cette date.
Le réflexe à avoir : avant d’envoyer un acte ou de saisir qui que ce soit, notez la date de signature ou de renouvellement du bail, et la nature de la situation (occupant sans droit ni titre, ou locataire en place avec dette). La nuance change tout.
Squat et occupation sans droit ni titre : des délits mieux définis, et une évacuation administrative plus accessible
Les sanctions pénales : ce qui peut être retenu contre l’occupant (et contre les « facilitateurs »)
Le droit pénal a été renforcé avec la création d’un ensemble d’infractions autour de l’occupation frauduleuse. L’idée est de qualifier plus clairement l’introduction et le maintien dans un logement par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et d’augmenter la pression pénale.
Concrètement, plusieurs sanctions sont à connaître car elles structurent vos options (plainte, urgence, articulation avec une évacuation) :
Délit d’occupation frauduleuse (code pénal, art. 315-1) : 2 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende, y compris pour le maintien après l’introduction illicite, avec les mêmes peines. Il existe aussi un délit visant le maintien après décision d’expulsion pour un locataire défaillant (art. 315-2), sanctionné d’une amende de 7 500 euros.
Ce qui change aussi, c’est la hausse de certaines peines déjà connues. La violation de domicile (art. 226-4) passe à 3 ans et 45 000 euros (au lieu de 1 an et 15 000 euros auparavant). L’usurpation d’identité de propriétaire (art. 313-6-1) est également portée à 3 ans et 45 000 euros (au lieu de 1 an et 15 000 euros).
À retenir : vous avez des leviers pénaux plus lisibles, mais ils ne remplacent pas la question centrale du terrain : obtenir une évacuation effective, sans vous mettre en faute.
La procédure d’évacuation par la préfecture : des délais courts, à condition d’avoir un dossier propre
Le vrai impact pour un propriétaire, c’est l’élargissement et l’opérationnalisation de la procédure administrative d’évacuation (souvent appelée procédure « anti-squat »). Elle repose sur l’article 38 de la loi DALO modifié, avec un champ élargi à tout local à usage d’habitation. Résultat : cela peut concerner un logement vacant, un bien en succession, un logement entre deux locations, etc.
Le calendrier est cadré, et c’est ce qui la rend attractive quand le cas s’y prête :
Après réception d’une demande complète, la préfecture doit adresser une mise en demeure sous 48 h. Le délai d’exécution fixé par cette mise en demeure ne peut pas être inférieur à 24 h. Et si votre preuve de propriété est jugée incomplète, il existe une mécanique de vérification via l’administration fiscale, avec une saisine sous 72 h, puis un point de départ du délai d’instruction de 48 h au retour de l’administration fiscale.
Mais attention à deux pièges classiques.
D’abord, ne mélangez pas les notions de logement et de domicile (au sens pénal). Ensuite, ne confondez pas procédure administrative (occupation illicite) et procédure judiciaire (impayés). J’ai vu des bailleurs perdre des semaines simplement parce qu’ils avaient enclenché le mauvais circuit, alors qu’une requalification du cas au départ aurait évité l’aller-retour.
Autre point concret : l’occupation illicite peut être constatée plus largement, y compris par le maire et par un commissaire de justice (le terme qui remplace « huissier »). Sur le terrain, cela vous aide à produire un dossier plus robuste, surtout quand l’accès au logement ou la preuve de l’occupation fait débat.
Le risque qui peut vraiment vous coûter cher : « expulser soi-même »
Face à un squat, la tentation d’aller vite est compréhensible. Mais le cadre est strict : une expulsion par vos propres moyens est une pratique interdite, sanctionnée par 3 ans de prison et 30 000 euros d’amende. En clair, même si vous êtes propriétaire, vous devez passer par les voies prévues (administrative, pénale, judiciaire selon le cas) et laisser l’exécution aux acteurs compétents.
« Quand la pression monte, le meilleur accélérateur reste souvent le même : un dossier complet tout de suite, et la bonne procédure dès la première semaine. »
Impayés de loyers : des délais plus courts, et un juge plus encadré sur les reports
Clause résolutoire : vers une « base obligatoire » dans les baux, avec une date à retenir
La clause résolutoire, c’est la clause du bail qui prévoit une résiliation de plein droit dans certains cas, notamment les impayés et le non-versement du dépôt de garantie. Ce qui change, c’est l’objectif de généralisation : elle devient une insertion obligatoire dans tous les baux d’habitation, dans le cadre des évolutions liées aux contrats-types et aux mentions.
Le point de vigilance est calendaire : l’entrée en vigueur sur les contrats concernés est fixée au 1er octobre 2026 pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date. Autrement dit, pour votre stock de baux, vous devez distinguer ce qui est déjà signé de ce qui sera renouvelé, et préparer vos modèles.
Dans les mentions, une information peut aussi être ajoutée de façon facultative : le numéro de portable. Ce n’est pas un détail si vous gérez des impayés : la qualité des contacts et des échanges peut conditionner la rapidité des relances et la capacité à réunir des pièces.
Commandement de payer et audience : le passage à 6 semaines change la mécanique
La réforme a raccourci deux fenêtres clés, avec un objectif d’accélération.
Première fenêtre : après un commandement de payer, le délai de régularisation avant effet de la clause résolutoire passe de 2 mois à 6 semaines pour les baux post-juillet 2023 (c’est précisément ce type de détail qui fait dérailler un calendrier si on ne vérifie pas la date du bail).
Deuxième fenêtre : le délai minimal entre la notification de l’assignation et l’audience passe aussi de 2 mois à 6 semaines.
Résultat : le locataire a moins de temps pour régulariser et mobiliser des aides, et vous avez moins de temps pour « bétonner » le dossier. Pour un bailleur ou un gestionnaire, cela impose une organisation plus carrée : décompte de dette à jour, bail, quittances, historique des paiements, échanges, et toutes les pièces nécessaires dès le début.
Délais de grâce et échéanciers : un cadre plus strict, mais pas un automatisme
Beaucoup de propriétaires raisonnent encore avec l’ancien plafond. Désormais, les délais de grâce (le report accordé par le juge) sont encadrés entre 1 mois et 1 an, alors qu’ils pouvaient aller jusqu’à 3 ans.
Il reste possible d’obtenir un échéancier judiciaire jusqu’à 3 ans, mais sous conditions renforcées. Le locataire doit être en capacité de payer et avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience. En pratique, cela change votre manière de préparer l’audience : vous devez documenter l’historique des paiements, dater les reprises ou interruptions, chiffrer l’arriéré, et être prêt à discuter de la bonne foi ou de la mauvaise foi au regard des paiements.
En clair, le juge n’a pas « moins de pouvoir », mais le cadre est plus borné. Et la qualité du dossier devient encore plus déterminante.
Exécuter une expulsion : trêve hivernale, commandement de quitter, meubles, force publique
Trêve hivernale : ce qui est suspendu, et ce qui peut avancer malgré tout
La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars. Elle suspend l’exécution des expulsions, sauf exceptions prévues par la loi. L’erreur fréquente, c’est de croire que « tout est impossible ». En réalité, il faut distinguer l’obtention d’une décision et son exécution matérielle : selon les cas, des actes préparatoires peuvent être faits pendant la trêve.
Autre point à surveiller : l’articulation avec le squat et les voies administratives. Des exceptions existent et le calendrier ne se raisonne pas comme pour un impayé classique. Si vous gérez un portefeuille, c’est typiquement un sujet où une check-list interne évite les faux pas de calendrier.
Commandement de quitter les lieux : le délai « 2 mois », et quand il peut sauter
Après la décision, l’exécution passe notamment par le commandement de quitter les lieux. Le délai de principe est de 2 mois (article L.412-1), avec des possibilités de réduction ou de suppression par le juge.
Il existe aussi des cas où la suppression est automatique, notamment face à des squatteurs et en cas de mauvaise foi, selon les situations. Concrètement, cela peut changer votre calendrier de plusieurs semaines, mais seulement si vous êtes dans le bon cas juridique et si les éléments sont correctement qualifiés.
Sur la logistique, les horaires d’exécution sont encadrés : du lundi au samedi, de 6 h à 21 h, hors jours fériés et hors trêve (sauf exception). Ce n’est pas qu’un détail : un acte mal calé, c’est un risque de report et un coût supplémentaire.
Meubles laissés sur place : un mois, puis un coût possible pour vous
Après l’expulsion, si des meubles sont laissés sur place, l’occupant a 1 mois pour les récupérer. Passé ce délai, un garde-meuble peut être mobilisé, et il peut être à la charge du propriétaire pendant 1 mois. Dans les faits, c’est une ligne de coût qu’on oublie souvent au moment de « budgéter » une expulsion, alors qu’elle peut s’ajouter aux frais d’actes et aux pertes de loyers.
Concours de la force publique : quoi faire si l’État refuse, et quand l’indemnisation démarre
Quand vous avez une décision d’expulsion et que l’exécution nécessite l’intervention des forces de l’ordre, vous passez par une demande de concours de la force publique. Le point de blocage classique, c’est le refus ou l’absence de réponse. La règle à connaître est simple et actionnable : l’indemnisation du bailleur est possible lorsque le concours est refusé.
Le point de départ de l’indemnisation est fixé :
Soit au refus explicite, soit, en l’absence de réponse, à l’issue de 2 mois. Ce cadre a été clarifié par un décret du 3 novembre 2025.
Concrètement, si vous engagez une demande indemnitaire, vous devez être capable de chiffrer et de justifier des postes typiques : loyers, indemnité d’occupation, frais de procédure, dégradations selon les justificatifs. Le dossier doit être regardé de plus près qu’on ne l’imagine : sans pièces et sans décompte propre, vous perdez du temps, et parfois une partie de la somme.
CCAPEX et signalements : ce qui se renforce entre 2026 et 2027, et ce que ça change pour votre calendrier
Dans une procédure pour impayés, l’angle « social et prévention » pèse sur le calendrier et sur la stratégie. La CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) voit son rôle évoluer vers un rôle plus décisionnaire pour certaines dispositions, avec une prise d’effet annoncée au 1er janvier 2027.
Pour les bailleurs, le sujet n’est pas théorique : si vous ratez une fenêtre de signalement ou si les transmissions ne sont pas faites à temps, vous pouvez vous retrouver avec un dossier qui n’avance pas comme prévu, ou un renvoi. À l’inverse, si tout est enclenché dans l’ordre, vous sécurisez la procédure.
Il existe aussi une logique de transmission d’éléments financiers et sociaux (DSF), avec un objectif de transmission avant l’expiration du délai de 6 semaines entre assignation et audience. Et les signalements et échanges sont appelés à se dématérialiser via EXPLOC (signalements, décisions, procès-verbaux au préfet et à la CCAPEX).
Enfin, deux repères chiffrés sont annoncés pour les impayés signalés à partir du 1er janvier 2027 avec une définition harmonisée : dette cumulée d’au moins 450 euros ou 3 mois de défaut. Il existe aussi un critère harmonisé de signalement des commandements de payer aux CCAPEX : impayés sans interruption depuis 2 mois ou dette égale à 2 fois le montant du loyer mensuel hors charges.
Deux parcours pratiques : quoi faire si vous êtes face à un squat, et quoi faire si vous êtes face à des impayés
Cas 1 : logement squatté, ou occupant sans droit ni titre
Le premier arbitrage est de choisir la bonne voie : administrative (préfecture) quand vous êtes dans le champ du local à usage d’habitation et que vous visez une évacuation rapide, pénale selon la qualification, et judiciaire si le cas l’impose. Ce choix dépend aussi de la qualité de vos preuves et du statut du lieu (domicile ou non).
Votre objectif opérationnel est simple : déposer un dossier complet dès le premier envoi. C’est souvent là que tout se joue : si vous complétez « au fil de l’eau », vous perdez l’avantage des délais courts (48 h, puis exécution au moins 24 h, et jusqu’à 7 jours pour certains locaux non domicile).
À préparer, sans surcharger : un titre de propriété, la taxe foncière, des photos, un constat, des témoignages, et tout élément utile à la preuve de l’occupation et de l’usage d’habitation. En clair, il faut prouver à la fois votre qualité et la réalité de l’occupation.
Cas 2 : impayés de loyers dans un bail d’habitation
Avec les délais à 6 semaines, la procédure se pilote comme un rétroplanning. Je vous conseille de penser « pièces d’abord, actes ensuite ». Une anecdote de terrain : un bailleur avait un bon dossier sur la dette, mais pas d’historique clair des paiements. Résultat, audience renvoyée pour clarifier le décompte, alors que la fenêtre de 6 semaines impose justement d’arriver prêt.
Dans les faits, le cheminement suit toujours la même logique : relances et mise en demeure, puis commandement de payer avec le bon délai selon la date du bail, puis assignation, puis audience, puis exécution (commandement de quitter, force publique si nécessaire). Ce qui change, c’est la vitesse, et donc le besoin de coordination avec les signalements et transmissions (CCAPEX, DSF selon le cas), pour ne pas subir de ralentissement procédural.
Et si votre objectif est aussi le recouvrement, gardez en tête qu’à partir de 2026, une saisie sur salaire peut être mise en œuvre sans audience préalable devant le JEX, sous réserve d’un titre exécutoire. Ce n’est pas une expulsion, mais c’est un levier concret de recouvrement à articuler au bon moment.
Tableau mémo : squat vs impayés, pour ne pas partir sur la mauvaise procédure
| Situation | Voie principale | Acteur clé | Délais qui changent votre stratégie | Point de vigilance |
|---|---|---|---|---|
| Occupation sans droit ni titre (local à usage d’habitation) | Procédure administrative d’évacuation | Préfecture | Mise en demeure sous 48 h si demande complète, exécution au moins 24 h, jusqu’à 7 jours si non domicile | Dossier incomplet : risque de ralentissement, et confusion « logement » vs « domicile » |
| Impayés dans un bail d’habitation (baux concernés) | Procédure judiciaire avec clause résolutoire | Juge, commissaire de justice | Commandement de payer : 6 semaines (au lieu de 2 mois), assignation-audience : 6 semaines (au lieu de 2 mois) | Vérifier la date du bail, préparer le décompte et les pièces dans une fenêtre plus courte |
| Exécution après décision d’expulsion | Commandement de quitter et force publique | Commissaire de justice, État | Commandement de quitter : 2 mois (principe), trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars, indemnisation si refus explicite ou 2 mois sans réponse | Horaires légaux (6 h à 21 h, lundi-samedi), gestion des meubles : 1 mois |
Les erreurs fréquentes côté bailleur : celles qui font perdre du temps (ou exposent à des sanctions)
- Confondre squat et impayés : engager une procédure judiciaire « impayés » alors que vous êtes face à un occupant sans droit ni titre, ou l’inverse.
- Oublier le passage à 6 semaines : rater la fenêtre de régularisation, ou arriver à l’audience avec un dossier incomplet parce que vous avez gardé l’ancien rythme « 2 mois ».
- Se tromper sur l’exécution : tenter d’exécuter pendant la trêve hivernale, hors horaires autorisés, ou vouloir « récupérer le logement » par vous-même, alors que c’est sanctionné (3 ans et 30 000 euros).
Ce qu’il faut retenir pour sécuriser vos revenus locatifs sans vous mettre en risque
Le marché ne fonctionne plus comme avant sur un point : la vitesse de la procédure a été recherchée, mais elle vous impose d’être plus rigoureux plus tôt. Si vous êtes bailleur ou gestionnaire, votre avantage, ce n’est pas de « durcir » la relation, c’est de qualifier correctement le cas et de tenir un dossier prêt : bail et clauses, décompte d’arriéré, preuves de propriété et d’occupation, actes, dates, et calendrier de trêve.
Enfin, gardez une boussole simple : en cas de squat, la procédure administrative peut offrir des délais très courts (48 h, puis au moins 24 h). En cas d’impayés, le passage à 6 semaines resserre tout, y compris votre préparation et les échanges autour de la CCAPEX. Et si l’exécution bloque sur la force publique, l’indemnisation peut démarrer au refus explicite ou après 2 mois sans réponse, à condition de chiffrer et de justifier proprement votre préjudice.
