Vous voulez acheter votre nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien, mais sans jouer à la roulette russe avec votre budget ? Le prêt relais peut être une solution très pratique, à condition de comprendre ce que la banque avance vraiment, ce que ça coûte mois par mois, et ce que vous ferez si la vente traîne. Entre nous, je vous dis tout… pour que vous puissiez comparer les offres avec des repères concrets.
Le prêt relais, la version claire (et utilisable tout de suite)
Un prêt relais, c’est un crédit in fine : la banque vous avance une somme temporaire pour acheter un nouveau bien immobilier avant la vente de votre logement actuel, puis vous remboursez le capital du relais au moment de la vente. Dans la vraie vie, c’est souvent ce qui permet d’éviter une location provisoire, un double déménagement, ou de sécuriser un achat opportun qui ne vous attendra pas gentiment.
Côté durée, on est généralement sur 12 mois, souvent renouvelable une fois, donc jusqu’à 24 mois maximum (avec parfois des formats plus courts, 6 à 12 mois, selon les banques). Et côté taux, gardez des repères chiffrés en tête : un taux effectif moyen à 4,76 % au T4 2023, et un taux d’usure à 6,35 % au T1 2024. Ce détail change tout, parce que l’assurance peut vous faire dépasser ce plafond et bloquer le dossier.
Ma petite note personnelle : j’ai longtemps cru que « tout le monde » passait par un relais quand il rachetait. Spoiler : la réalité est parfois différente des contes de fées ! En pratique, c’est minoritaire : 6 % des dossiers de prêt immobilier sont des prêts relais. Donc oui, c’est connu, mais ce n’est pas automatique.
Ce que la banque finance vraiment (et le trou à anticiper)
Le premier malentendu, c’est de croire que le relais couvre « le prix de vente ». En réalité, la banque part d’une valeur estimée du bien à vendre, applique une marge de sécurité, puis raisonne en valeur nette : elle déduit d’abord le capital restant dû de votre crédit en cours. Et ensuite seulement, elle calcule l’avance.
Dans la majorité des cas, vous n’obtenez pas 100 % de la valeur affichée. Les banques avancent le plus souvent une fraction, en général 50 % à 80 % (avec une moyenne fréquente autour de 70 %). Dans certains cas spécifiques, si un compromis est déjà signé, on peut aller vers 90 %, voire 100 % selon établissements, mais ce n’est pas la norme. Retenez bien ceci : la prudence bancaire fabrique presque toujours un petit « trou » à combler.
- Frais de notaire : 7 % à 8 % dans l’ancien, 2 % à 3 % dans le neuf.
- Frais de garantie, et parfois frais d’évaluation ou d’expertise (souvent à votre charge).
- Travaux éventuels, déménagement, et parfois double charges (deux logements à gérer en parallèle).
Et l’apport dans tout ça ? Un apport personnel est souvent attendu autour de 10 % minimum. Et si vous pouvez monter vers 20 %, c’est plus confortable : certaines situations permettent une remise de taux de 0,1 % à 0,3 %. On ne va pas se mentir, ça ne transforme pas tout, mais sur un montage serré, ça peut aider.
Quel montage de prêt relais choisir pour vos mensualités ?
Il existe plusieurs façons de monter un crédit relais, et ce choix change votre quotidien. La bonne question n’est pas « quel est le meilleur prêt relais ? », mais plutôt : « quelle formule colle à mon achat, à mon crédit en cours, et à ma capacité à encaisser une période de transition ? ». Vous me suivez ?
Le prêt relais sec : si le nouvel achat coûte moins cher (ou équivalent)
Le relais sec, c’est l’option la plus simple : la banque vous fait une avance temporaire, et vous n’avez pas forcément besoin d’un prêt immobilier complémentaire si votre budget d’achat est déjà couvert. Exemple concret : un appartement estimé à 360 000 €, une maison à acheter 300 000 €, avec 30 000 € d’apport. La banque peut proposer un relais de 270 000 €.
C’est typique quand vous avez déjà du patrimoine, un endettement faible, et une vente attendue assez rapide. Attention quand même au trou de financement évoqué plus haut : même si le prix d’achat passe, les frais autour peuvent vous surprendre si vous n’avez pas de trésorerie.
Le prêt relais adossé : si le nouvel achat coûte plus cher
Le relais adossé, c’est le duo classique : un relais pour patienter jusqu’à la vente + un prêt amortissable pour financer le reste. Et là, on touche le point sensible : vous pouvez avoir une double charge, avec les intérêts du relais, les mensualités du prêt long terme, et les charges des deux logements.
Pour visualiser, voici un cas chiffré (je vous préviens, c’est le genre de détail qui change tout quand vous comparez des offres) : bien estimé 220 000 €, capital restant dû 100 000 €, achat à 280 000 € + 21 200 € de frais, soit 301 200 €. La banque retient 70 % de 220 000 €, donc 154 000 €. Le relais ressort à 54 000 €, et le solde est financé par un prêt amortissable de 247 200 € à 3,80 %. Résultat : 1 643,06 € de mensualités la première année (171 € + 1 472,06 €), puis 1 472,06 € après la vente.
Le relais intégré (ou lissage, ou rachat) : pour stabiliser votre budget
Si vous êtes sensible à la hausse temporaire de mensualité, le prêt relais intégré (ou un montage avec lissage) vise une mensualité plus stable. Le relais est « absorbé » dans un prêt long terme, puis vous faites un remboursement anticipé partiel après la vente (idéalement sans pénalité, si c’est prévu par clause). Certaines offres évoquent même l’absence de pénalité si le surplus à la vente est d’au moins 30 %. On en parle souvent entre ami(e)s, mais très peu de gens pensent à le demander noir sur blanc.
Et si vous avez déjà un relais en place mais que la charge est trop inconfortable, une alternative connexe existe : le rachat du relais par une autre banque, avec un objectif simple : lisser, sécuriser, respirer.
Franchise partielle ou totale : ce que vous payez pendant l’attente
Au quotidien, votre ressenti dépend beaucoup de la franchise, c’est-à-dire la façon dont vous payez (ou non) pendant la période relais. Vous voulez un secret ? En voici un : ce n’est pas qu’un choix de confort, c’est aussi un choix de coût total.
Avec une franchise partielle, vous payez chaque mois les intérêts (et l’assurance), et vous rembourserez le capital in fine à la vente. C’est souvent plus lisible, et souvent moins coûteux que de tout repousser à la fin. Avec une franchise totale, vous sortez moins chaque mois, mais les intérêts se capitalisent et s’ajoutent à régler globalement à la vente. Si la vente tarde, la facture grimpe, et avec une assurance élevée, vous pouvez même vous rapprocher du taux d’usure à 6,35 % (et là, la banque peut bloquer).
Combien coûte un prêt relais, poste par poste (pour comparer sans vous faire avoir)
Pour comparer des offres, oubliez le réflexe « je regarde juste le taux ». Le vrai coût, c’est un mélange de durée réelle, de franchise, d’assurance, de garanties et de frais. En pratique, on voit souvent des taux « intéressants » entre 3 % et 5 % selon la situation, avec comme repère le taux effectif moyen à 4,76 % (T4 2023). Et n’oubliez pas : plus vous restez longtemps (6, 12, 24 mois), plus vous payez d’intérêts.
| Poste de coût | Ce que ça recouvre | Ce qui le fait varier |
|---|---|---|
| Taux et TAEG | Intérêts + frais intégrés au calcul | Durée réelle, franchise partielle ou totale, valeur retenue du bien |
| Assurance emprunteur | Au minimum décès et PTIA | Options (ITT, IPT, IPP, perte d’emploi), âge, impact sur taux d’usure |
| Garanties | Cautionnement fréquent si prêt adossé, hypothèque rare mais possible | Montage, politique de la banque, promesse d’affectation hypothécaire possible |
| Frais annexes | Dossier, expertise, frais liés à l’achat | Banque, montant emprunté, ancien ou neuf (notaire 7 % à 8 % ou 2 % à 3 %) |
Petit rappel bienveillant sur les frais de dossier : une banque peut facturer 1 % du montant du prêt, avec un minimum à 500 € et un maximum à 2 000 €, et un montant minimum de prêt à 15 000 €. C’est typiquement le genre de ligne qui ne fait pas rêver, mais qui compte quand vous comparez.
Sur l’assurance, le minimum exigé est souvent décès et PTIA. Vous pouvez ajouter ITT, invalidité (IPT, IPP) ou perte d’emploi, mais gardez l’effet sur le taux d’usure dans un coin de votre tête. Et pour certains profils seniors, l’assurabilité peut devenir un vrai sujet : un exemple cité parle d’une non-assurabilité à partir de 70 ans sur un contrat groupe précis. Moralité : vérifiez tôt, pas à la dernière minute.
Êtes-vous éligible ? Ce que les banques regardent vraiment
Parlons vrai : un prêt relais, ce n’est pas seulement « avoir un bien à vendre ». La banque veut surtout être rassurée sur votre capacité à tenir la période de transition. Elle va regarder votre stabilité de revenus, votre situation professionnelle, et votre tenue de compte (pas de découvert récurrent, pas de fichage Banque de France). Et côté règle de base, beaucoup d’établissements se calent sur un taux d’endettement maximal généralement à 35 %.
Ensuite, elle se penche sur le bien que vous vendez, et sur les preuves que la vente est bien lancée. La fourchette d’avance 50 % à 80 % bouge selon la qualité de l’estimation, le marché local, et aussi selon la solidité de la mise en vente. Un point intéressant : le mandat exclusif a un taux de transformation 3 à 4 fois plus élevé qu’un mandat simple. Est-ce que ça vaut le coup d’y penser si vous voulez rassurer la banque et accélérer ? Souvent, oui.
Calcul express : estimer votre montant de relais (méthode réutilisable)
Vous voulez une règle simple pour poser les chiffres sur la table ? Prenez la valeur estimée de votre bien, appliquez le pourcentage retenu par la banque, puis retirez le capital restant dû. Exemple : vente 400 000 €, capital restant dû 150 000 €. Si la banque retient 70 %, ça fait 280 000 €. Votre montant de prêt relais ressort à 130 000 € (280 000 € – 150 000 €).
Et si la banque ne retient que 60 % ou au contraire 80 % ? La mécanique est la même, seul le résultat change. C’est exactement pour ça que je vous conseille de demander clairement le pourcentage retenu, et sur quelle estimation il s’appuie. Avouez que ça vous parle : c’est le genre de détail qu’on découvre parfois trop tard, quand on a déjà signé un compromis d’achat.
La grille de questions à poser pour comparer 2 à 4 offres
Vous me remercierez plus tard : arrivez avec une mini check-list, et faites répondre les banques point par point. L’objectif n’est pas de « challenger » pour le plaisir, c’est d’éviter les mauvaises surprises et de comparer à coût total projet.
- Montant avancé : quel pourcentage (50 % à 80 %) et quelle valeur d’expertise est retenue ?
- Durée et renouvellement : 12 mois, conditions de prolongation, preuves exigées si la vente tarde.
- Mensualités : franchise partielle ou totale, et mode de calcul des intérêts.
- Clauses : transformation en prêt amortissable si non vente, et remboursement anticipé partiel après la vente (avec ou sans pénalités selon clause).
- Assurance et garanties : garanties minimales, options, limite d’âge, et effet possible sur le taux d’usure (6,35 %).
- Frais : dossier, expertise, garantie, et tout ce qui s’ajoute au coût global.
Petit instant confession : la première fois que j’ai aidé un proche à comparer, on avait regardé le taux… et on avait oublié de poser une question toute bête sur le renouvellement. Résultat : stress inutile quand la vente a pris du temps. Pas de panique, ça se rattrape, mais ça se prépare mieux en amont.
Si la vente tarde : votre plan B, sans dramatiser
Si vous sentez que la vente peut dépasser quelques mois, anticipez. Avant 12 mois, vous avez des leviers : ajuster le prix, améliorer la commercialisation, ou passer en mandat exclusif (avec ce fameux ratio 3 à 4 fois plus transformant). À 12 mois, beaucoup de prêts relais passent par un renouvellement pour aller jusqu’à 24 mois maximum, et la banque peut demander des preuves d’efforts de vente, voire un ajustement du montage.
Et si ça dure encore, plusieurs sorties existent : transformation en prêt amortissable (souvent plus coûteuse, mais ça évite l’échéance in fine), rachat pour lisser, ou mise en location de l’ancien bien. Sur ce dernier point, les banques ne prennent pas toujours 100 % du loyer dans le calcul, souvent seulement 50 % à 70 % (environ 70 % évoqué). Et oui, le dernier recours en cas d’impayés peut aller jusqu’à la saisie, donc autant préparer les options avant d’être dos au mur.
« Mon repère, c’est simple: je préfère un montage un peu moins “optimiste”, mais que vous tenez sans vous épuiser, plutôt qu’un relais parfait sur le papier et invivable au quotidien. »
Et maintenant, vous faites quoi concrètement ? Lancez une estimation et une mise en vente sérieuse, préparez votre dossier, et interrogez 2 à 4 banques (et un courtier si vous en avez un) avec la grille ci-dessus. Ensuite, choisissez votre type de relais, votre franchise, votre durée visée, et surtout votre plan B si la vente dépasse 12 mois. Et vous, vous êtes plutôt du genre à sécuriser avec un lissage, ou à viser le relais sec le plus simple possible ?
