Pour une plus-value immobilière entre la France et le Portugal, la règle la plus utile à retenir est simple : l’impôt revient en principe à l’État où se situe l’immeuble. Le piège, c’est de croire que ça s’arrête là : vous devez souvent déclarer dans votre État de résidence et activer la mécanique de la convention pour éviter la double imposition.
Dans les faits, tout se joue sur trois questions très concrètes : où est le bien vendu, où êtes-vous résident fiscal au sens de la convention, et quelles démarches vous faites (ou oubliez) côté notaire et déclarations.
Êtes-vous concerné, et pour quel type de vente immobilière ?
La convention fiscale franco-portugaise vise précisément les situations où un même gain pourrait être imposé des deux côtés. Elle date du 14 janvier 1971, est entrée en vigueur le 18 novembre 1972 et s’applique à compter du 1er janvier 1973 (pour les produits mis en paiement). Côté français, elle a été approuvée par la loi n° 72 534 du 30 juin 1972 et le décret n° 72 1261 du 14 décembre 1972.
Concrètement, vous êtes dans le champ si vous êtes investisseur ou propriétaire avec un lien France-Portugal et que vous réalisez une plus-value sur :
- un immeuble (un bien immobilier) situé en France ou au Portugal,
- des parts d’une société à prépondérance immobilière (quand la valeur provient surtout d’immeubles),
- et, selon les cas, des opérations via personnes morales.
Le sujet paraît simple, mais la nuance change tout : la convention n’efface pas vos obligations déclaratives. Elle organise le droit d’imposer et la façon de neutraliser une double imposition, à condition de respecter les démarches.
Résidence fiscale : le bon diagnostic avant toute simulation
Avant de calculer un taux, commencez par la base : votre résidence fiscale au sens de la convention (article 4). C’est elle qui pilote la méthode d’élimination de la double imposition dans l’État de résidence (souvent via un crédit d’impôt).
Un repère opérationnel revient souvent : le seuil des 183 jours. Mais attention : ce seuil ne suffit pas à lui seul. Les règles internes et les critères de rattachement peuvent changer le résultat, et un mauvais diagnostic se paie cher au moment de demander un crédit d’impôt ou un dégrèvement.
Sur le terrain, je vois surtout trois cas typiques, et c’est exactement là que les erreurs arrivent parce qu’on raisonne « comme d’habitude » :
- vous vivez au Portugal mais vous vendez un bien en France,
- vous êtes résident fiscal en France et vous vendez un bien au Portugal,
- vous êtes non-résident et vous vendez dans votre ancien pays de détention.
Ce qui change concrètement : l’accès aux bons formulaires. Côté France, l’attestation de résidence fiscale (formulaire CERFA n° 12816, dit 5000) sert dans les démarches de dégrèvement. Côté Portugal, la logique de dégrèvement passe par les formulaires MOD RFI (selon les cas). Autrement dit, si la résidence fiscale est mal qualifiée, toute la chaîne administrative se grippe.
Les articles de la convention à connaître (et ceux que vous verrez cités)
Si vous échangez avec un notaire, un fiscaliste ou une administration, trois articles ressortent en pratique :
Article 13 pour les gains en capital (donc les plus-values), article 6 pour les revenus immobiliers (utile pour distinguer location et cession), et article 23 pour l’élimination des doubles impositions (la mécanique qui évite de payer deux fois).
Le réflexe à avoir : quand vous lisez un courrier ou un calcul, repérez si on parle bien de « droit d’imposer » (qui taxe en premier) et de « neutralisation » (comment l’autre État traite ce gain). C’est rarement le même document, ni le même moment.
Qui impose la plus-value immobilière : France ou Portugal ?
En clair : la plus-value immobilière est en règle générale imposée dans l’État où se situe l’immeuble. C’est la réponse que vous cherchez quand vous tapez « qui paie ».
Résultat : si vous vendez un bien situé au Portugal, le Portugal impose selon ses règles. Si vous vendez un bien situé en France, la France impose selon ses règles. Ensuite, l’autre pays, souvent votre pays de résidence fiscale, applique la mécanique de l’article 23 pour éviter une double imposition.
Mais attention au point qui peut vraiment vous coûter cher : l’interaction avec les règles internes. Le plan de risque le plus fréquent, c’est d’avoir une impression de « double charge » si vous déclarez mal ou si vous oubliez un volet, notamment quand la France applique les prélèvements sociaux et que le crédit d’impôt n’est pas compris comme vous l’imaginiez.
Si vous êtes résident fiscal français et vous vendez au Portugal
Dans ce scénario, la logique attendue est la suivante : imposition au Portugal (État de situation de l’immeuble), puis déclaration en France parce que vous y êtes résident fiscal, avec neutralisation via l’article 23.
Côté France, la démarche ne se limite pas à « déclarer pour information ». Vous reportez la plus-value étrangère dans vos formulaires annuels, notamment 2047 puis 2042, pour que le mécanisme du crédit d’impôt puisse jouer. Sur le papier, c’est un garde-fou. Dans les faits, si vous ne le faites pas, vous perdez l’effet protecteur et vous vous exposez à des corrections.
Si vous êtes résident fiscal portugais et vous vendez en France
Ici, la France taxe parce que le bien est en France, avec le formalisme français. Dans beaucoup de ventes, le notaire calcule et prélève l’impôt sur la plus-value et gère le dépôt de déclaration, notamment via la 2048 IMM pour les plus-values non exonérées (avec la référence habituelle au cadre fiscal de l’article 150 VH du CGI).
Ensuite, côté Portugal, vous déclarez dans l’IRS (l’impôt portugais sur le revenu) si vous êtes résident portugais. L’élimination de la double imposition se traite selon les règles portugaises et la convention. Si une retenue ou un ajustement pose problème, les formulaires MOD RFI servent à demander un dégrèvement selon la situation.
Calcul de la plus-value au Portugal : la formule, les taux, et ce que vous pouvez déduire
Pour estimer une plus-value au Portugal, partez d’une idée simple (prix de vente moins prix d’achat), puis appliquez la formule officielle. Elle compte parce qu’elle intègre des mécanismes d’actualisation et de frais, ce qui peut réduire la base imposable si vous documentez bien.
Formule officielle : Plus value = valeur de vente – (valeur d’achat × coefficient de dévaluation monétaire + frais et charges + les charges à la vente).
Ensuite, l’impôt dépend de votre statut :
Résident fiscal portugais : seule 50% de la plus-value est en principe retenue comme montant taxable, puis elle s’ajoute à vos autres revenus et part au barème progressif de l’IRS.
Non-résident : un taux forfaitaire de 28% est mentionné pour la taxation. Le chiffre affiché ne dit pas tout, mais il donne un ordre de grandeur pour comparer.
Le point à surveiller : les paramètres pratiques et les versions applicables au moment de votre vente. Pour les années 2024 à 2026, la source de vérification indiquée est l’Autoridade Tributária e Aduaneira. Si vous faites une simulation aujourd’hui pour une vente plus tard, notez cette étape de contrôle.
Coefficients de dévaluation monétaire : un levier qui change la base
Ces coefficients servent à corriger le prix d’acquisition selon l’année d’achat. En clair, ils peuvent limiter une plus-value « artificielle » liée à l’érosion monétaire, mais uniquement si votre dossier d’achat est propre (acte, prix, preuves).
| Année d’achat | Coefficient |
|---|---|
| 2001 | 1.33 |
| 2002 | 1.28 |
| 2003 | 1.24 |
| 2004 | 1.22 |
| 2005 | 1.20 |
| 2006 | 1.16 |
| 2007 | 1.14 |
| 2008 | 1.10 |
| 2009 | 1.12 |
| 2010 | 1.10 |
| 2011 | 1.06 |
| 2012 | 1.03 |
| 2013 | 1.03 |
| 2014 | 1.03 |
| 2015 | 1.03 |
| 2016 | 1.02 |
| 2017 | 1.01 |
| 2018 | 1 |
| 2019 | 1 |
| 2020 | 1 |
| 2021 | 1 |
Dans les faits, ce tableau ne « remplace » pas votre justificatif : l’administration attend que vous puissiez prouver l’année, le prix, et la cohérence de la valeur d’achat retenue.
Frais déductibles au Portugal : ce qui passe, et ce qui se discute
Le vrai impact se joue souvent sur les frais. Certains sont explicitement cités comme entrant dans les dépenses prises en compte : IMT, droit de timbre, certificat énergétique, commissions d’agence, frais de notaire, frais d’expertise, coût de l’acte de vente, charges à la vente, et des « despesas necessarias » (dépenses nécessaires).
Mais attention : la catégorie « dépenses nécessaires » peut être interprétée de manière variable. C’est typiquement le point où un notaire ou un fiscaliste peut vous aider à sécuriser le rattachement des frais à l’acquisition ou à la cession, et à préparer les preuves attendues (factures, contrats, paiements, et parfois traductions).
Repère concret : le certificat énergétique est annoncé entre 68 € et 950 € hors TVA. Ce genre de dépense paraît secondaire, mais sur un dossier, l’accumulation des frais documentés peut changer la base imposable.
Barème IRS au Portugal : deux grilles et un exemple qui aide à raisonner
Si vous êtes résident fiscal portugais, l’idée est la suivante : vous appliquez la règle des 50% (seule la moitié est taxable), puis vous ajoutez ce montant à vos revenus et vous regardez votre tranche.
Une première grille citée comporte notamment : moins de 4 014 € à 0%, moins de 7 112 € à 14,5%, moins de 10 732 € à 23%, moins de 20 322 € à 28,5%, moins de 25 075 € à 35%, moins de 36 967 € à 37%, moins de 80 882 € à 48%.
Une grille IRS 2026 est aussi donnée, annoncée comme actualisée de +3,51%. Elle indique notamment : jusqu’à 8.342 € à 12,5%, 8.342 à 12.587 € à 15,7%, 12.587 à 17.838 € à 21,2%, 17.838 à 23.089 € à 24,1%, 23.089 à 29.397 € à 31,1%, 29.397 à 43.091 € à 34,9%, 43.091 à 46.567 € à 43,1%, 46.567 à 86.634 € à 44,6%, plus de 86.634 € à 48%.
Exemple de lecture : une plus-value de 250 000 € devient 125 000 € après l’abattement de 50%, puis s’ajoute aux revenus. Un autre exemple post 2023 mentionne une plus-value de 200 000 €, imposable à 100 000 €, puis une tranche à 31,1% donnant un impôt d’environ 31 100 € et un taux effectif d’environ 15,5%. Autrement dit, le taux « vitrine » n’est pas forcément le taux final si vous êtes résident portugais.
« Sur ce sujet, mon meilleur conseil terrain est de ne jamais comparer uniquement 28% au Portugal et 36,2% en France: c’est votre résidence fiscale et la mécanique de crédit d’impôt qui font la facture finale. »
Calcul de la plus-value en France : taux, surtaxe et durée de détention
Côté France, le cadre est très balisé et chiffré. La plus-value immobilière est taxée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2%, soit un total de 36,2%.
Il existe en plus une surtaxe si la plus-value dépasse 50 000 €, avec un taux allant de 2% à 6%. Et la durée de détention compte énormément : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
Un repère historique illustre pourquoi les simulations anciennes peuvent être trompeuses : les prélèvements sociaux ont évolué de 0,5% à 17,2% entre 1996 et 2018. Donc si vous comparez des calculs de différentes années, vérifiez bien le taux utilisé.
Une exonération est aussi mentionnée pour les biens achetés avant le 1er janvier 1989, avec absence d’impôt sur la plus-value, mais le point à surveiller est clair : ce type de règle doit être encadré et vérifié avant de l’appliquer à votre cas.
France vs Portugal : le comparatif qui change votre rendement net (et votre stratégie de vente)
Sur le papier, la comparaison semble évidente : 36,2% en France contre 28% au Portugal pour un non-résident, soit 8,2 points d’écart. C’est exactement le genre de chiffre qui pousse à des raccourcis.
Dans la réalité, deux éléments cassent la comparaison brute. D’abord, au Portugal, un résident n’est pas sur un simple taux forfaitaire : il a une base taxable à 50% et un barème IRS progressif, ce qui donne un taux effectif variable. Ensuite, si vous êtes résident fiscal en France et que vous vendez au Portugal, l’article 23 organise l’élimination de la double imposition : vous devez déclarer en France, et le crédit d’impôt vient neutraliser, selon les modalités applicables.
Le bon réflexe n’est plus le même : vous ne raisonnez pas uniquement en « taux ». Vous raisonnez en chaîne complète : imposition dans l’État du bien, déclaration dans l’État de résidence, crédit d’impôt, et éventuel solde, avec un oeil particulier sur les prélèvements sociaux.
Éviter la double imposition : comment marche le crédit d’impôt côté France (article 23)
Ce qui change avec la convention, ce n’est pas toujours « zéro impôt » dans votre pays de résidence. C’est une méthode pour éviter de payer deux fois le même gain.
La mécanique décrite par l’article 23 se comprend bien en étapes :
1) vous payez l’impôt dans l’État de situation du bien (celui qui a le droit d’imposer en principe).
2) vous déclarez ensuite cette plus-value dans votre État de résidence (par exemple en France via 2047 puis 2042).
3) l’État de résidence calcule un crédit d’impôt ou une imputation selon les modalités prévues, puis il l’applique sur l’impôt dû.
4) il peut rester un solde si le crédit ne couvre pas tout, et le point de vigilance explicitement signalé concerne le traitement des prélèvements sociaux en France. C’est là que les incompréhensions naissent, surtout quand on a « déjà payé au Portugal » et qu’on pense que tout est automatiquement soldé.
Pour bénéficier des procédures, une condition de principe est rappelée : être résident de l’autre État au sens de l’article 4, et ne pas avoir d’établissement stable auquel se rattacherait le revenu. En clair, la qualification de résidence et la structure de détention peuvent changer l’éligibilité à certains allègements.
Optimisations et exonérations légales : ce que vous pouvez réellement activer
Le terme « optimisation » doit rester concret : il s’agit surtout de réductions prévues par les textes et de bons timings, pas de magie fiscale. Et surtout, les dispositifs sont souvent sous conditions strictes, avec des délais et des preuves.
Côté Portugal, une exonération pour réinvestissement en résidence principale est mentionnée avec des délais qui demandent de la rigueur : réinvestissement anticipé dans les 24 mois précédant la vente, ou réinvestissement dans les 26 mois après la vente. Une variante à 36 mois est aussi citée, avec une divergence signalée : le point à surveiller est donc de vérifier la règle officielle applicable avant d’acter une stratégie de réinvestissement.
Un deuxième cas d’exonération au Portugal est mentionné, sous conditions cumulatives : bien acheté entre 2015 et 2020, prêt contracté avant le 31 décembre 2014, et bien unique à usage d’habitation. Là encore, c’est un dispositif à traiter au millimètre, car un seul critère manquant fait tomber l’avantage.
Côté France, les grands leviers sont les abattements et exonérations par durée de détention : 22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux, et le cas des biens achetés avant le 1er janvier 1989 à encadrer et vérifier avant application.
Une anecdote de dossiers que je croise souvent : des propriétaires préparent des travaux et des justificatifs, mais oublient de caler le calendrier de réinvestissement ou la cohérence de résidence fiscale. Résultat, le dossier est bon sur le fond, mais la fenêtre de délais est ratée et l’avantage tombe. Ça se joue parfois sur une date.
Obligations déclaratives : la feuille de route pour ne pas se faire rattraper
Ce qu’il faut retenir : le défaut de déclaration peut exposer à contrôle, intérêts, pénalités et taxation d’office. Ce n’est pas théorique, et c’est évitable si vous suivez une séquence simple et documentée.
Côté France, trois repères opérationnels ressortent :
2042 et 2047 pour déclarer une plus-value réalisée à l’étranger (par exemple au Portugal) quand vous êtes résident fiscal français.
2048 IMM à déposer dans le mois suivant la cession si la plus-value n’est pas exonérée, avec un notaire qui, en pratique, gère souvent le versement de l’impôt.
Une rubrique utile est mentionnée selon les cas : 2042 C case 3 VZ.
Côté Portugal, la déclaration est annuelle, avec une période indiquée d’avril à juin. Et si vous êtes dans une logique de dégrèvement ou d’ajustement, les formulaires MOD.21 RFI, MOD.22 RFI, MOD.23 RFI et MOD.24 RFI sont cités comme la boîte à outils administrative selon la nature du flux et la demande.
Si vous devez joindre un point de contact côté France, un contact est fourni : bureau.e1-dlf@dgfip.finances.gouv.fr.
Pièces à préparer avant la vente : le kit minimal qui évite les rejets
Avant de signer, préparez un dossier qui tient la route. L’objectif est double : prouver la valeur d’achat (et l’année) et sécuriser les frais que vous intégrez au calcul de la plus-value, notamment au Portugal.
- Actes : acte d’achat, acte de vente, justificatifs de propriété.
- Factures et éléments de coût : travaux, notaire, agence, expertise, certificat énergétique (rappel : 68 € à 950 € HT), ainsi que les preuves de paiement.
- Résidence fiscale : attestation via CERFA n° 12816 (formulaire 5000), et organisation des traductions ou légalisations si l’administration les demande.
Dans les faits, c’est ce dossier qui conditionne votre capacité à défendre un coefficient, des frais, ou une qualification de résidence. Et c’est aussi ce qui réduit les échanges interminables après la vente, quand vous avez déjà tourné la page et que l’administration, elle, n’a pas fini.
Vente d’immeuble vs vente de parts : attention aux règles anti-abus et aux personnes morales
Un investisseur pense parfois « je vends la société plutôt que l’appartement ». La convention et les règles locales demandent alors une lecture différente, surtout si l’entité détient principalement de l’immobilier.
Un point chiffré est mentionné côté Portugal : depuis le 01/01/2018, les plus-values réalisées par des personnes morales peuvent être taxées à 25% si la société est non-résidente et si plus de 50% de la valeur provient de biens immobiliers portugais. L’idée affichée est de limiter l’opacité et certains montages interposés.
Le point à surveiller devient alors très opérationnel : substance de la structure, gouvernance, éventuel établissement stable, traçabilité des flux, et cohérence avec la résidence au sens de l’article 4 pour les demandes de dégrèvement. Ce type d’arbitrage mérite, en pratique, un audit fiscal et un passage avec notaire ou fiscaliste avant d’engager la cession.
Ressources officielles : où vérifier et quels documents viser
Pour sécuriser une vente et éviter de naviguer à l’aveugle, vous avez des repères très concrets côté français : la doctrine BOFiP (références BOI INT CVB PRT 10 10, BOI INT CVB PRT 10 20, BOI INT CVB PRT 10 30) et les formulaires 2042, 2047, 2048 IMM, ainsi que le CERFA 12816 (5000, et annexes 5001, 5002, 5003 selon les revenus et l’établissement payeur).
Côté Portugal, le point de référence à vérifier pour les paramètres et mises à jour est l’Autoridade Tributária e Aduaneira. Un guichet unique est aussi cité : Casa Pronta.
Dernier réflexe pragmatique : certaines données 2024 à 2026 et certaines variantes de délais (24, 26, 36 mois) sont explicitement présentées comme devant être revérifiées au moment de la vente. Donc si vous planifiez une cession, intégrez une étape de contrôle « version en vigueur » avant de signer et avant de déposer les formulaires. C’est souvent ce qui fait la différence entre un dossier fluide et un dossier qui se complique après coup.
