En 2026, investir dans l’immobilier au Canada reste attractif, mais ce n’est plus un sujet « achat et location » : votre rentabilité se joue d’abord sur votre éligibilité (loi fédérale jusqu’au 1er janvier 2027), puis sur le coût d’entrée (surtaxes non-résidents), et enfin sur le rendement net après gestion et fiscalité. Si vous êtes francophone et non résident, vous avez encore des options, mais pas les mêmes selon que vous visez un condo, un immeuble de 4 logements ou plus, ou un placement indirect type FPI.
Le décor : marché locatif tendu, mais accès plus encadré
Sur le papier, le Canada garde des atouts que recherchent beaucoup d’investisseurs : stabilité politique, système financier solide et un marché locatif profond. Dans les faits, le contexte est devenu plus exigeant, parce que la demande locative est forte et que le cadre d’achat pour certains profils s’est durci.
Deux chiffres donnent le ton. D’un côté, le taux d’inoccupation national est à 2,4 %, ce qui soutient l’idée d’un locatif « facile » à remplir. De l’autre, les prix ont déjà fortement monté, avec une hausse nationale de 109 % entre janvier 2005 et décembre 2016, et des dynamiques locales très marquées : dans la région métropolitaine de Montréal, le prix médian d’une maison unifamiliale est passé de 355 000 $ en octobre 2019 à 632 000 $ en octobre 2025, soit +78 %.
Le point à surveiller, c’est l’effet de levier. Le Canada a un marché très « crédit » : la dette hypothécaire atteignait 1,69 billion de dollars en 2021, environ les trois quarts du PIB. Autrement dit, emprunter peut accélérer votre rendement, mais aussi amplifier une mauvaise estimation de charges, de vacance ou de contraintes réglementaires.
Petit angle terrain : je vois souvent des francophones (résidents ou expatriés) arriver avec une idée simple, « je vise Montréal car je parle français ». C’est logique, d’autant que 3 000 à 4 000 nouveaux Français arrivent au Canada chaque année, mais ça ne remplace pas une vérification froide des règles d’achat et du coût total selon votre statut.
Direct ou indirect : la première décision qui change votre charge mentale
Avant de parler villes et rendements, posez-vous une question très concrète : voulez-vous gérer un bien immobilier (travaux, conformité, locataires, financement) ou souhaitez-vous surtout une exposition au marché immobilier avec plus de liquidité et moins d’opérationnel ? La nuance change tout, surtout si vous investissez à distance.
- Investissement direct : achat d’un logement locatif, location longue durée, « flipping », ou immeuble multi-logements. Vous gardez le contrôle, mais vous portez la gestion, la conformité et souvent un financement plus lourd.
- Investissement indirect : FPI (fiducies de placement immobilier), FNB, FCP, REIG, RELP, ou marché secondaire. Vous déléguez davantage, avec des frais et moins de contrôle sur l’actif.
Quand préférer l’indirect ? Si vous avez besoin de liquidité, si vous investissez à distance, si vous voulez diversifier rapidement ou si vous ne voulez pas passer vos soirées à gérer inspections et appels d’entrepreneurs. Ce n’est pas une option « molle » : en 2018, les FPI et SEI ont recueilli 6,5 milliards de dollars, signe qu’une partie du marché se structure aussi hors achat direct.
Mais attention aux promesses marketing. Certaines plateformes annoncent des rendements de 6 à 31 % par année. Ce chiffre affiché ne dit pas tout : la seule manière propre de l’utiliser est de le tester avec une méthode homogène (frais d’entrée, frais de gestion, vacance, fiscalité, et conditions de sortie).
Non résident : ce que la loi fédérale autorise ou interdit jusqu’au 1er janvier 2027
Ce qui change concrètement votre stratégie en 2026, c’est la Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act. Elle est entrée en vigueur le 1er janvier 2023, prévue au départ pour deux ans, puis prolongée jusqu’au 1er janvier 2027.
Le cadre légal vise certains achats résidentiels par des non-Canadiens : maisons et condos de 3 logements ou moins dans des zones ciblées. La définition des zones est précise : cœurs urbains de plus de 10 000 habitants et ensembles de plus de 100 000 habitants. Résultat : une grande partie des marchés « évidents » sont concernés.
Le risque est bien réel : en cas d’achat non autorisé, l’amende peut aller jusqu’à 10 000 dollars pour l’acheteur et ou la personne qui aide à l’opération. Le bon réflexe n’est plus le même : avant de visiter, vous devez valider votre éligibilité et la nature exacte du bien.
Point de clarification utile : les terrains vacants ont été retirés du champ de l’interdiction, avec une levée le 27/03/2023. En clair, ne mélangez pas « terrain » et « logement résidentiel » dans votre lecture des règles.
Les exemptions : qui peut encore acheter un bien résidentiel malgré l’interdiction
Il existe des exemptions, mais elles sont encadrées et se vérifient au cas par cas. Des catégories générales sont citées (par exemple réfugiés, diplomates, ou situations particulières liées à l’Indian Act), mais dans une démarche d’investisseur, deux profils reviennent souvent : permis de travail et étudiants internationaux.
- Permis de travail : il faut une validité résiduelle d’au moins 183 jours au moment de l’achat, et l’exemption est limitée à un seul bien résidentiel par titulaire.
- Étudiants internationaux : conditions cumulatives avec déclarations de revenus au Canada sur les cinq années civiles précédentes, présence physique au moins 244 jours par année sur la même période, plafond d’achat à 500 000 dollars canadiens, et un seul achat pendant la période d’interdiction.
Ce qu’il faut retenir si vous n’entrez pas dans une exemption : l’alternative structurante est souvent l’achat d’un immeuble de 4 logements ou plus, car ce format n’est pas visé par l’interdiction fédérale sur le résidentiel de 3 logements ou moins. C’est une porte d’entrée possible, mais plus opérationnelle (gestion, travaux, conformité).
Le coût d’entrée peut exploser : surtaxes provinciales pour non-résidents
Même si votre achat est autorisé, votre coût total peut changer du tout au tout selon la province. Certaines appliquent des taxes additionnelles ciblées aux acheteurs étrangers ou non-résidents, ce qui peut transformer une opération rentable sur Excel en opération non rentable au closing.
Deux repères chiffrés à avoir en tête : en Colombie-Britannique, une taxe additionnelle peut atteindre 20 % sur les transferts, selon zones. En Ontario, une taxe ciblée est mentionnée à 15 %. Concrètement, vous devez intégrer cette surtaxe dans votre mise de fonds et votre calcul de rendement net, sinon la facture peut vite grimper.
Comparer les marchés : prix et loyers pour cadrer une rentabilité brute
Pour vous orienter rapidement, le plus utile est de relier trois données : prix moyen, loyer mensuel moyen et taille du marché (souvent approchée via la population). Cela ne remplace pas une due diligence, mais ça évite de choisir une ville « au feeling ».
Toronto est souvent perçue comme un marché « prime » : la ville dépasse 2,7 millions d’habitants. L’intérêt, c’est la profondeur de marché, mais le coût d’entrée et l’encadrement local peuvent faire préférer, dans certains cas, une exposition indirecte (FPI, FNB) plutôt qu’un achat direct compliqué.
| Ville | Population | Prix moyen | Loyer mensuel moyen |
|---|---|---|---|
| Calgary (Alberta) | 1 569 000 | 553 900 $ | 1 875 $ |
| Edmonton (Alberta) | 1 190 000 | 408 600 $ | 1 615 $ |
| Montréal (Québec) | 1 945 000 | 573 800 $ | 1 953 $ |
| Halifax (Nouvelle-Écosse) | 502 753 | 553 100 $ | 2 252 $ |
| Moncton (Nouveau-Brunswick) | 97 523 | 381 300 $ | 1 300 $ |
| Regina (Saskatchewan) | 255 395 | 329 300 $ | 1 497 $ |
À retenir : avec un taux d’inoccupation national à 2,4 %, la question n’est pas uniquement « est-ce que je vais louer ? », mais « à quel prix net, après gestion et contraintes, et avec quel risque réglementaire selon mon statut ? ».
Financement : le non-résident part souvent avec un handicap
Le sujet paraît simple, mais le financement est souvent le point qui « fait » ou « défait » un investissement immobilier au Canada, surtout si vous êtes non résident. Les prêteurs peuvent demander davantage de justificatifs, traiter différemment votre historique de crédit, et ajuster les conditions selon la mise de fonds et votre capacité à prouver revenus et actifs.
Il existe aussi des cas où l’assurance hypothécaire est impossible ou refusée, ce qui change mécaniquement la mise de fonds attendue et votre cash-flow. Dans les faits, vous devez raisonner en double scénario : « avec crédit » et « avec crédit plus contraint », pour éviter une mauvaise surprise au moment de l’offre.
Certains acteurs mettent en avant des mécanismes commerciaux comme une « retenue » de 150 jours. Ce n’est pas un détail : tout ce qui touche aux délais et aux conditions peut impacter votre calendrier (closing, mise en location, trésorerie).
Fiscalité France-Canada : ce que vous devez comprendre avant de compter vos revenus
Si vous êtes francophone non résident, vous naviguez souvent entre deux systèmes. Le cadre de base est la convention fiscale franco-canadienne, qui vise à éviter la double imposition via un mécanisme de crédit d’impôt. En clair, votre objectif est d’éviter de payer deux fois le même impôt, mais cela ne vous dispense pas d’obligations déclaratives.
Côté France, les démarches passent notamment par le Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents. Et surtout, ne confondez pas : l’impôt sur les revenus locatifs n’est pas la même chose que la taxation à la revente (avec ses retenues et démarches de conformité).
Repère chiffré côté France (non-résident) : taux, abattement et exemple simple
Pour des revenus locatifs déclarés en France par un non-résident, un repère souvent utile est le barème forfaitaire cité : 20 % jusqu’à 27 519 euros de revenus nets imposables, puis 30 % au-delà, avec un abattement automatique de 30 %.
Exemple concret : si vous encaissez 20 000 euros de loyers, l’abattement de 30 % représente 6 000 euros. Vous êtes imposé sur 14 000 euros. Au taux de 20 %, l’impôt ressort à 2 800 euros. Le vrai impact, c’est que votre « rendement net » doit se calculer après ces paramètres, pas seulement sur le loyer brut.
Dernier point souvent mal compris : sur les prélèvements sociaux, vous pouvez être exonéré de CSG-CRDS si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale hors France, mais un prélèvement de solidarité peut s’appliquer à 7,5 %.
Revente : la retenue et la conformité au Canada, l’angle mort des débutants
Beaucoup découvrent ce sujet trop tard. Si vous êtes non résident et que vous vendez un bien, il peut exister des retenues au Canada et une démarche de conformité à anticiper, notamment via la Section 116 et le certificat de conformité.
Concrètement, c’est un sujet de calendrier et de coordination : vous devez intégrer des délais, travailler avec les interlocuteurs de la transaction (notaire ou avocat selon le contexte), et communiquer avec l’administration fiscale canadienne (CRA). Le réflexe à avoir : prévoir cette étape dès votre scénario de sortie, pas une fois l’acheteur trouvé.
« Quand vous investissez à distance, votre meilleur allié, ce n’est pas une promesse de rendement, c’est une liste de vérifications et un calendrier. Ce sont les détails de conformité qui font la différence entre un bon investissement et un dossier qui dérape. »
Gestion à distance : ce qui grignote vraiment le rendement net
Si vous investissez depuis la France ou depuis une autre province, la gestion est rarement gratuite, et c’est là que les « rendements papier » s’effondrent. Les commissions de gestion locative sont généralement entre 7 % et 10 % du loyer mensuel. Et au changement de locataire, des frais de location équivalents à un mois de loyer peuvent s’ajouter.
Ajoutez à cela des frais facturés (états des lieux), les assurances, la vacance, l’entretien et la conformité. Vous pouvez utiliser une estimation en ligne en 2 minutes comme outil de pré-qualification, mais pas comme preuve de valeur : le marché réel se juge sur des comparables, des règles locales, et la capacité à exécuter (travaux, mise en location, gestion).
Votre parcours non-résident en 7 étapes : simple, mais strict
Si vous devez retenir une méthode, c’est celle-ci : d’abord le droit, ensuite le coût total, puis seulement le rendement. Voici une trame opérationnelle à appliquer avant de contacter agents et prêteurs.
- Éligibilité : vérifier la période jusqu’au 1er janvier 2027 et voir si une exemption s’applique (permis de travail 183 jours, étudiant 244 jours/an, plafond 500 000 CAD, un seul achat).
- Stratégie d’actif : si le résidentiel de 3 logements ou moins est interdit, arbitrer vers 4 logements ou plus ou vers l’indirect (FPI, FNB, RELP, REIG).
- Coût d’entrée : intégrer les surtaxes non-résidents (jusqu’à 20 % en Colombie-Britannique, 15 % en Ontario selon cas).
- Financement : préparer preuves de revenus, actifs, statut, et anticiper les contraintes d’assurance hypothécaire.
- Offre et due diligence : inspection, conformité, règles locatives et short-term rentals selon municipalité.
- Exploitation : budgéter la gestion (7 % à 10 %) et le turnover (1 mois au changement de locataire), plus assurances et entretien.
- Sortie : anticiper la Section 116 et le certificat de conformité, avec un timing réaliste.
Structuration et conformité : à connaître si vous investissez « corporate » ou à grande échelle
Si votre projet passe par une société, une filiale, une succursale ou un partenariat, vous sortez du simple achat résidentiel. Le Canada a un cadre de contrôle des investissements étrangers via l’Investment Canada Act, renforcé par la loi C-34, avec des mesures mentionnées fin 2024 et en 2025. Le message à comprendre : une revue de sécurité nationale peut exister quel que soit le montant, avec des pouvoirs renforcés (dépôts pré-clôture, conditions provisoires, surveillance d’engagements).
Des seuils publiés pour l’exercice 2026 donnent un repère, selon profil d’investisseur : 2,179 milliards CAD (pays lié par ALE non détenu par l’État, valeur d’entreprise), 1,452 milliard CAD (membre OMC non étatique), 578 millions CAD (entreprise d’État, valeur comptable des actifs), et 5 millions CAD direct ou 50 millions CAD indirect (non membre OMC ou entreprise culturelle, valeur des actifs).
Et ce n’est pas que théorique : côté sanctions, les amendes pour non-respect ont évolué, avec un passage de 10 000 à 25 000 dollars par jour de contravention. Résultat : si vous structurez, documentez proprement la source de fonds, la structure, les bénéficiaires effectifs et l’activité réelle.
Deux autres repères pratiques reviennent souvent : l’enregistrement TPS-TVH dès 30 000 $ de chiffre d’affaires, et des obligations de conformité où FINTRAC intervient notamment pour des opérations supérieures à 10 000 dollars.
Qui contacter, dans quel ordre, sans vous éparpiller ?
Si vous voulez avancer vite sans multiplier les erreurs, séquencez vos interlocuteurs. Pour l’impôt et la conformité, vous croiserez la CRA au Canada et le Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents en France. Pour le financement, passez par des courtiers et comparateurs, en gardant en tête que votre statut (résident, non résident, permis) change les pièces demandées.
Pour les travaux et la conformité au Québec, des repères comme RBQ, CCQ et APCHQ servent de points d’appui pour comprendre l’écosystème. Et si vous avez besoin d’un point d’entrée pour chercher des prestataires ou des ressources, vous pouvez vous appuyer sur des plateformes et sites cités comme XpertSource.com, MontrealCIE.com, IngenieurStructureBatiment.com, ExpertduBatiment, BusinessTripCanada.com et ConstructionMaisonNeuve.com, en gardant la même discipline : demander des preuves, des devis détaillés et une grille tarifaire.
Dernière anecdote : j’ai déjà vu un investisseur signer une gestion locative « standard » sans vérifier les frais de relocation. Avec un mois de loyer à chaque changement de locataire, son rendement a changé du tout au tout. Avant de vous lancer, faites chiffrer, puis comparez, noir sur blanc.
Le triptyque à appliquer avant toute offre d’achat
Si vous ne deviez garder qu’un cadre simple : éligibilité (interdiction jusqu’au 01/01/2027 et exemptions), coût total (surtaxes 20 % ou 15 % selon provinces et zones), et rentabilité after-tax (avec le repère France non-résident : 27 519 €, 20 % puis 30 %, abattement 30 %, solidarité 7,5 % selon situation).
Ajoutez votre réalité opérationnelle : gestion à distance 7 % à 10 %, plus 1 mois au changement de locataire, et une sortie préparée avec la Section 116. Dans les faits, c’est cette discipline qui vous permet de comparer un condo à Montréal, un immeuble de 4 logements ou plus, et une FPI sur un marché cher comme Toronto, sans vous raconter d’histoire et sans subir la réglementation au dernier moment.
